Qui peut acheter dans une résidence senior ?
L’investissement locatif dans les résidences pour personnes âgées offre des rendements intéressants (parfois supérieurs à 4 %) et bénéficie de nombreux avantages fiscaux (système Censi-Bouvard, statut de société de location meublée). Toutefois, avant d’investir dans une résidence pour personnes âgées, il faut se poser quelques questions : est-ce le moment d’investir dans ce type de résidence ? Quels sont les risques à prendre en compte avant d’investir ? etc. Nous répondrons à toutes ces questions afin de vous aider à planifier votre investissement dans le logement pour personnes âgées.
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Cette question intéresse particulièrement le statut du bailleur meublé et la loi Bouvard .
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Qu’est-ce qu’une résidence pour personnes âgées ?
Une résidence pour personnes âgées est une résidence offrant des services pour personnes âgées. Une résidence pour personnes âgées accueille des retraités indépendants qui souhaitent trouver un équilibre entre vie communautaire et vie intime. Cela généralement s’applique aux personnes dont l’âge varie entre 60 ans et plus. Dans une résidence pour personnes âgées, vous trouverez des logements meublés (du studio au quatre pièces) et gérés par un seul opérateur en charge de l’entretien et de la conformité des bâtiments. Les services proposés sont adaptés aux problèmes du vieillissement (aide administrative, cours de gym, théâtre, piscine, salle de projection, etc.)
Qui délivre les autorisations pour la création d’un établissement ?
Avant la création et l’exploitation d’une résidence pour personnes âgées, un arrêté préfectoral doit être accordé. Cet arrêté est émis après consultation du comité régional d’organisation sociale et médico-sociale (CROSMS). Parallèlement à cet avis, la préfecture examine le dossier de candidature par l’intermédiaire de la direction départementale de la santé et des affaires sociales (D.D.A.S.S.) et par le président du Conseil général, et plus spécifiquement à travers la direction des personnes âgées/handicapées. De plus, les résidences pour personnes âgées qui souhaitent être admissibles à l’aide sociale doivent obtenir un agrément spécifique.
L’autorisation pour l’exploitation d’une résidence est valable 15 ans . Le renouvellement de l’accréditation est suspendu à la suite d’une visite de conformité. S’il n’y a pas de numerus clausus à proprement parler, le secteur des résidences pour personnes âgées est supervisé.
En quoi la situation actuelle est-elle favorable à l’investissement locatif dans les résidences pour personnes âgées ?
En ce qui concerne les maisons de retraite (voir Investir dans les maisons de retraite), les résidences Les aînés bénéficient d’une visibilité accrue en augmentant le niveau de vie mais aussi, ici, en améliorant la santé des personnes âgées . Ils peuvent donc rester plus longtemps dans ce type de structure. Les résidences pour personnes âgées permettent aux occupants d’allier indépendance (appartements meublés et équipés) et accès à une gamme de les services mis à leur disposition au sein de l’établissement (restaurant, bibliothèque, piscine, salle de projection, divers ateliers…). Cette offre varie considérablement d’un établissement à l’autre.
L’âge moyen d’entrée dans une résidence de service est d’environ 80 ans. Pas si loin de celui d’entrer dans une maison de retraite (84 ans). Contrairement à l’entrée dans un EHPAD, qui s’avère être la solution ultime pour les familles, l’intégration d’une résidence de services pour personnes âgées répond à un choix assumé par le résident (besoin de sécurité, rupture de l’isolement, rapprochement des commodités de la ville…
Donc, a priori, aucun nuage en vue, dans le secteur du logement pour personnes âgées . Cependant, les résidences pour personnes âgées devront évoluer, à l’avenir, leurs offres pour répondre au plus grand nombre en termes d’accessibilité « financière » et de services offerts si elles souhaitent attirer la cible des 70 ans, et augmenter leur potentiel de croissance. Les personnes âgées constituent une population active, dynamique et connectée.
La situation sanitaire actuelle est-elle susceptible de remettre en cause la durabilité de l’activité dans ce secteur ?
À l’ instar des maisons de retraite, des mesures de protection draconiennes ont été mises en place dans ces structures avec un renforcement des règles sanitaires avec notamment une réglementation des droits de visite (contrôle des visiteurs, port du masque, gel hydroalcoolique obligatoire à l’entrée des établissements, suspension dans certains cas du service traiteur à table…).
L’impact de la COVID-19 est réel. Les chiffres publiés par la suite démontrent bien entendu un taux de mortalité, mais pouvons-nous dire qu’ils provoquent de l’anxiété ou même inquiétants ? Chacun les analysera dans son âme et sa conscience.
La Covid-19 est responsable d’un décès sur cinq. Selon les données de Santé publique France dans sa mise à jour du 7 mai 2020, 12 521 décès avaient été recensés sur un total de 62 373 cas signalés, et ce depuis le début de la crise. Cette mortalité concerne les maisons de retraite et établissements similaires, les résidences indépendantes ainsi que les résidences pour personnes âgées.
Cependant, il n’y a eu aucune conséquence pour les locateurs/investisseurs. Les loyers ont continué d’être payés régulièrement.
À qui s’adresse l’investissement locatif en résidence pour personnes âgées ?
L’investissement locatif dans un service de résidence pour personnes âgées s’adresse aux personnes qui souhaitent constituer un patrimoine de retour (paiement de loyers réguliers) sans avoir à se soucier de la gestion locative de leur logement. Ce type d’investissement dans la location meublée est souvent considéré comme une préparation à la retraite. Il peut également être envisagé par les investisseurs qui décident de convertir une partie de leur épargne financière en immobilier géré.
L’investissement dans les résidences pour personnes âgées vous permet de profiter des mécanismes d’exonération d’impôt foncier du bailleur meublé et/ou de la loi Bouvard. L’intérêt fiscal est évidemment un avantage recherché par nos investisseurs. Le la perception de revenus avec peu ou pas d’impôts est l’une des composantes du rendement locatif. Ainsi, les rendements nets obtenus peuvent s’avérer supérieurs à ceux observés sur les acquisitions « plus » classiques.
Quels sont les avertissements pour investir dans une résidence pour personnes âgées ?
Là encore, les avertissements concernent le gérant ou l’exploitant de la résidence pour personnes âgées. Le choix du gestionnaire reste un critère essentiel dans ce type d’investissement locatif. L’investisseur assurera la santé financière de l’opérateur en analysant les résultats antérieurs, sa légitimité (portefeuille administré), son expertise (depuis combien de temps exerce-t-il cette activité ?). Le petit plus concerne les services fournis. S’assurer de leur qualité ainsi que de leur diversité permettra de trouver une résidence de choix.
De plus, il nous semble que pour ce type d’investissement locatif, le critère de localisation est essentiel comme le choix du locataire/locataire. Il est essentiel que la résidence pour personnes âgées soit située en centre-ville, à proximité immédiate des transports, des commerces, des administrations, des services liés à la santé, des offres culturelles. Nous trouvons ici des similitudes avec les critères de choix d’une résidence étudiante (pour l’emplacement).
Cependant, il est peut-être pertinent d’investir dans une résidence pour personnes âgées même en dehors des centres-villes lorsqu’elle est attenante à un EHPAD, nous pensons que cela accroît la pertinence de l’investissement car proposer une offre globale aux seniors autonomes qui deviendront par la suite demandeurs d’installations médicales est un atout perpétuer le taux d’occupation de la résidence pour personnes âgées et de l’EHPAD.
Ainsi, dans ce contexte précis, il est possible de s’écarter du critère de sélection du « centre-ville » et d’envisager d’investir dans des localités plus petites.
Enfin, les résidences pour personnes âgées sont des atouts dédiés tels que les résidences étudiantes, le tourisme, les affaires ou encore les soins infirmiers maisons. Cela signifie que la conception de l’infrastructure a été conçue pour une activité spécifique. Cela rendra hypothétiquement complexe un changement d’affectation.
Lorsque vous investissez dans une résidence pour personnes âgées, devriez-vous préférer un bail commercial ?
De toute évidence, oui. Comme pour toutes les résidences hôtelières (tourisme et autres), le bail commercial permet de s’entendre sur les obligations de chacun des entrepreneurs (bailleur privé et locataire professionnel). La lecture du bail commercial est essentielle car tous les baux commerciaux ne sont pas créés égaux en termes de partage de la charge. Cela vaut également pour les résidences étudiantes, le tourisme, les maisons d’affaires et les maisons de retraite.
En contrepartie de la signature du bail commercial, l’investisseur/bailleur recevra donc un loyer tous les mois ou tous les trimestres sans avoir à se soucier de l’exploitation et du taux d’occupation de son logement.
Le bail commercial permet également d’assurer un un rendement confortable qui varie généralement entre 3,3 et 4,1 %. Cela fait d’investir dans les résidences pour personnes âgées un très bon outil de rente, idéal pour préparer la retraite.
Qui sont les 10 plus importants gestionnaires de résidences pour personnes âgées en France
1 — AEGIDE (Domitys : plus de 12 000 logements pour plus de 100 établissements) 2 — Les Jardins d’Arcadie (6 832 hébergements pour 33 établissements) 3 — Les Senioriales (4 500 logements pour plus de 85 établissements) 4 — La Girandière (environ 4 000 logements pour 50 établissements) 4 — Les Villages d’Or (3.051 logements pour 35 propriétés) 5 — Dolcea (1.620 logements pour 19 propriétés) 6 — OVELIA (1319 logements pour 13 résidences) 7 — Steva (1 133 logements pour 11 résidences) 8 — DomusVi (591 logements pour 14 propriétés) 9 — Cogedim Club (8 résidences) 10 — Le Résidentiel (378 logements pour 5 établissements)
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