Donner congé à un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes ne suit pas le circuit classique du préavis. La loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur une obligation supplémentaire : formuler une offre de relogement réelle, sous peine de nullité du congé. Les décisions récentes de la Cour de cassation ont durci les exigences sur le contenu de cette offre et sur les revenus pris en compte pour qualifier un locataire de « protégé ».
Plafonds de ressources et revenus pris en compte : ce que la jurisprudence a changé
La protection ne se déclenche que si le locataire cumule deux critères : être âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail, et disposer de ressources inférieures aux plafonds fixés par arrêté (alignés sur les plafonds d’attribution des logements PLS).
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Un arrêt de la Cour de cassation du 24 octobre 2024 a précisé que les ressources à examiner sont les revenus bruts, pas les revenus nets. Cette lecture change la donne : un locataire dont les revenus nets restaient sous le plafond peut se retrouver au-dessus une fois la base brute retenue. Le bailleur doit donc vérifier les revenus fiscaux de référence figurant sur l’avis d’imposition, sans déduction.
La même protection s’applique lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans remplissant la condition de ressources, même si le titulaire du bail est plus jeune. Ce point est régulièrement oublié dans les lettres de congé.
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Obligation de relogement du bailleur : offre réelle ou simple recherche ?
Le bailleur ne peut pas se contenter de transmettre une liste d’annonces immobilières au locataire protégé. La jurisprudence exige une offre de relogement réelle, sérieuse et adaptée aux besoins et aux possibilités financières du locataire.
Trois critères définissent le caractère sérieux de l’offre :
- Le logement proposé doit correspondre aux besoins du locataire (surface, accessibilité, nombre de pièces adapté à la composition du foyer).
- Le loyer doit rester compatible avec les ressources du locataire, pas simplement inférieur au plafond PLS.
- Le logement doit être situé dans le même secteur géographique, c’est-à-dire le même arrondissement dans les grandes villes ou une proximité raisonnable ailleurs.
À défaut de remplir ces trois conditions, le congé est nul de plein droit. La Cour de cassation a confirmé en mai 2023 que cette obligation de relogement s’applique à l’ensemble des baux d’habitation soumis à la loi de 1989, et pas seulement aux logements conventionnés.
Mentions obligatoires dans la lettre de congé au locataire protégé
Une lettre de congé adressée à un locataire de plus de 65 ans doit contenir, sous peine de nullité, davantage d’informations qu’un congé classique. Le tableau ci-dessous compare les mentions requises selon le profil du locataire.
| Mention | Locataire standard | Locataire protégé (+ de 65 ans, ressources modestes) |
|---|---|---|
| Motif du congé (reprise, vente, motif légitime et sérieux) | Obligatoire | Obligatoire |
| Date d’échéance du bail | Obligatoire | Obligatoire |
| Délai de préavis (6 mois logement vide, 3 mois meublée) | Obligatoire | Obligatoire |
| Identité et qualité du bénéficiaire (congé pour reprise) | Obligatoire | Obligatoire |
| Prix et conditions de la vente (congé pour vente) | Obligatoire | Obligatoire |
| Offre de relogement détaillée (adresse, surface, loyer) | Non requise | Obligatoire |
| Reproduction de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 | Non requise | Fortement recommandée pour sécuriser le congé |
L’envoi se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé. Le préavis de 6 mois court à compter de la réception, pas de l’envoi.
Lettre type de congé pour reprise avec offre de relogement
Un modèle de lettre destiné à un locataire protégé doit intégrer l’offre de relogement dans le corps même du courrier. Voici les éléments à faire figurer dans l’ordre :
- Identification complète du bailleur (nom, adresse) et du locataire (nom, adresse du logement concerné).
- Rappel du motif du congé, avec l’identité du bénéficiaire de la reprise et son lien avec le bailleur (ascendant, descendant, conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis plus d’un an).
- Date d’échéance du bail et rappel du délai de préavis applicable.
- Description précise du logement de relogement proposé : adresse, surface habitable, nombre de pièces, montant du loyer charges comprises, date de disponibilité.
- Reproduction intégrale de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989.
L’absence de l’offre de relogement ou son caractère vague (par exemple « nous vous aiderons à chercher un logement ») suffit à faire annuler le congé devant le tribunal.
Délai d’envoi et calcul de la date limite
Pour un bail de logement vide, la lettre doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail. Pour une location meublée, le délai tombe à 3 mois. Si le courrier arrive un jour trop tard, le bail est automatiquement reconduit pour la durée prévue par la loi (3 ans pour un bailleur personne physique, 6 ans pour une personne morale).
Exception souvent ignorée : le bailleur lui-même âgé ou modeste
La protection du locataire de plus de 65 ans ne s’applique pas lorsque le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources inférieures aux mêmes plafonds. Cette exception figure à l’article 15 III de la loi de 1989, mais reste peu exploitée.
Dans ce cas, le congé suit la procédure classique : aucune offre de relogement n’est requise, même si le locataire remplit les conditions d’âge et de ressources. Le bailleur doit simplement le mentionner dans la lettre de congé et être en mesure de prouver sa propre situation (avis d’imposition, pièce d’identité).
L’articulation entre ces deux protections symétriques génère des contentieux fréquents. Un bailleur qui invoque cette exception sans fournir de justificatif risque la nullité du congé, avec reconduction automatique du bail et maintien du locataire dans les lieux.
