Indivision : Quelles solutions pour départager ?

L’indivision est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont, ensemble, propriétaires de la même propriété. Dans l’indivision, toutes les décisions importantes sont prises à l’unanimité. La vente d’un bien indivis ne peut être décidée par plusieurs copropriétaires, même la majorité. Tous les copropriétaires sont donc condamnés à s’entendre. Toutefois, le Code civil contient un principe selon lequel personne n’est tenu de rester indivis. Quelles sont donc les sorties prévues pour en sortir ? Eléments de réponse.

Action de partage : comment cela fonctionne-t-il ?

En conséquence directe du principe rappelé ci-dessus, tout actionnaire indivis peut exiger qu’une division ait lieu. Pour ce faire, il sera nécessaire de pouvoir justifier qu’il a déjà pris diverses mesures pour tenter de parvenir à une solution à l’amiable, mais que celles-ci n’ont pas abouti.

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Le Tribunal désignera alors un expert qui, pour mettre en œuvre les opérations de partage, essaiera de constituer des prix, qui fera ensuite l’objet d’un tirage au sort.

S’il s’avère que la constitution de tels lots n’est pas possible, cette action en justice conduira alors à une vente aux enchères du bien immobilier.

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Autre solution : la décision de vendre à la majorité des deux tiers

Plusieurs copropriétaires, qui représentent au moins les deux tiers de l’indivision, peuvent expliquer dans un acte notarié leur intention de vendre la propriété. Cet acte sera ensuite notifié par huissier de justice aux autres membres de l’indivision, qui disposeront alors d’un délai de trois mois pour s’opposer à la vente ou garder le silence.

Pour vérifier cette situation, le notaire rédigera un acte qui permettra aux cotitulaires demandeurs de saisir la Cour pour une vente aux enchères.

Attention toutefois à ce que cette solution soit strictement et précisément limitée au régime d’indivision et ne puisse être appliquée dans le cas de biens détenus en démembrement de propriété, c’est-à-dire par un usufruitier d’une part et par des propriétaires nus d’autre part.

Dernière hypothèse : la vente par un actionnaire unique en cas de mise en péril de l’intérêt commun

Certains copropriétaires peuvent être autorisés devant le tribunal à vendre la propriété sans le consentement des autres. Mais attention, il est impératif que l’intérêt commun soit compromis et que les copropriétaires ne soient plus en mesure de payer les taxes et les charges liées à la propriété ou que celle-ci nécessite des travaux urgents.

Philippe CASTETS, notaire

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